綠城中國隨著宋衛(wèi)平正式退出管理團(tuán)隊 “去綠城化”與“去宋衛(wèi)平化”或?qū)⒃儆铀倨?/h1>
2019-07-15 09:41:07 來源：證券市場紅周刊
7月11日，綠城中國正式對外公布了宋衛(wèi)平辭任綠城中國聯(lián)席主席及執(zhí)行董事的消息。此前宋衛(wèi)平曾表示，“雖然離開了董事會，但仍然是股東;歷史上仍舊是創(chuàng)始人。希望綠城平穩(wěn)發(fā)展”。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，隨著宋衛(wèi)平正式退出綠城中國管理團(tuán)隊，“去綠城化”與“去宋衛(wèi)平化”或?qū)⒃儆铀倨凇?/p>
值得注意的是，2019年，綠城中國給自己定下的銷售目標(biāo)是1800億元，但從上半年的銷售情況來看，綠城中國的完成情況并不理想，甚至已經(jīng)跌出主流房企合同銷售金額TOP20之列。而在其高呼代建4.0之際，諸多代建項目的開發(fā)也不同程度遇阻。
7月5日，綠城中國公布了截至2019年6月30日止六個月的未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)，集團(tuán)六月份單月合同銷售金額約為人民幣115億元，同比減少9.4%;1月份至6月份，綠城集團(tuán)累計取得總合同銷售面積約403萬平方米，總合同銷售金額約人民幣743億元，同比減少1.5%。結(jié)合全年目標(biāo)來看，綠城中國年中的銷售目標(biāo)完成率僅為41.2%。
實(shí)際上，綠城中國在公布2018年年度報告時就迎來了一次“業(yè)績預(yù)警”，凈利潤大幅下滑54.18%至10.03億元，扣除非經(jīng)常性損益后錄得虧損1.85億元。這也是綠城中國連續(xù)兩年扣非后歸母凈利潤處于虧損狀態(tài)。此外，綠城中國的毛利率排名也不太理想。據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2018年80家規(guī)模房企的平均毛利率為31.89%，中位數(shù)為31.68%，綠城中國僅以22.81%的毛利率位列第69名。
業(yè)績連月下滑
兩千億可售貨源卻稱“沒貨賣”
回顧綠城中國控股有限公司(以下簡稱“綠城中國”)上半年的業(yè)績表現(xiàn)不難發(fā)現(xiàn)，其年中銷售目標(biāo)的完成情況不佳，主要是受第一季度的業(yè)績表現(xiàn)所累。1月份至3月份，綠城集團(tuán)僅實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額255億元，同比下滑8.6%，前兩個月的單月總合同銷售額甚至不足70億元。而4、5月份的總合同銷售額也分別下降4.5%和2.3%至128億元和170億元。對于這樣的業(yè)績表現(xiàn)，綠城中國董事會主席張亞東歸因于“沒貨可賣”。其在三月份的一次內(nèi)部會議上坦言，2019年一季度的綠城是最痛苦的，因?yàn)闆]有貨賣，“沒有貨就沒有營銷，沒有回款，也就沒有投資”。
然而，從綠城中國2018年業(yè)績報告中披露的2019年可售貨值預(yù)估情況來看，張亞東提到的上述理由似乎站不住腳。《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年，綠城集團(tuán)預(yù)計整體可售貨源約為1495萬平方米，整體可售金額約為人民幣2909億元。其中，2019年綠城集團(tuán)將有117個投資項目在售，預(yù)計可售貨源約812萬平方米，可售金額約人民幣2029億元。在上述投資項目中，僅2018年的存量房源可售金額即達(dá)到人民幣469億元左右，預(yù)計新增可售房源金額高達(dá)1560億元左右。一、二線城市可售貨源約546萬平方米，可售金額約人民幣1476億元，占2019年可售金額的73%。
值得注意的是，在綠城中國“代建4.0”的標(biāo)準(zhǔn)體系之下，截至2018年12月31日，綠城管理集團(tuán)代建管理項目合計達(dá)282個，較2017年模擬重組整合后的190個代建項目規(guī)模增長了48.4%。其中，僅2018年新增項目即達(dá)142個。2019年綠城集團(tuán)代建項目預(yù)計可售貨源約683萬平方米，可售金額約人民幣880億元。但截至2019年6月30日，綠城中國代建項目取得合同銷售面積約為119萬平方米，合同銷售金額僅為249億元左右，較2018年的280億元下滑了11.1%。
此外，雖然綠城中國2019年以來的拿地頻率在行業(yè)內(nèi)并不算高，但溢價率卻不低，其于上半年落子安徽合肥(華鴻嘉信聯(lián)合體)、浙江紹興、杭州蕭山的拿地溢價率分別高達(dá)107%、64%、50%。2018年，綠城中國以22.81%毛利率位列規(guī)模房企第69名，對于拿地成本一如既往處于高位的綠城而言，提高盈利能力是首要的事。
項目質(zhì)量滑坡 “去綠城化”陷困局
有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》記者表示，綠城業(yè)績的下滑，多少與其近年來項目質(zhì)量與品牌口碑的滑坡相關(guān)。在上述業(yè)內(nèi)人士看來，只有綠城早期在江南一帶的項目才稱得上所謂的“綠城品牌”與“綠城標(biāo)準(zhǔn)”，而其在北方的項目，則多有些“橘生淮北”的意味。這種變化或與綠城集團(tuán)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平漸退綠城管理陣容有關(guān)。
“精品路線”是宋衛(wèi)平一直以來的堅持，盡管在2008年出現(xiàn)資金鏈問題、陷入清算危局之際，宋衛(wèi)平也在堅守著“綠城模式”，不惜高成本打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，也不通過降價等促銷手段沖擊銷售量。從裝修材料，到施工建設(shè)，再到物業(yè)管理，任何一個環(huán)節(jié)都不曾松懈。也正是這種堅持，打造了極具口碑的“綠城IP”，幫助綠城在行業(yè)上升階段從一個浙江地方房企一路成長為全國房企十強(qiáng)。
“宋衛(wèi)平對綠城項目質(zhì)量的追求是一種近乎‘較真’的態(tài)度，是一種追求極致完美的情懷。”上述業(yè)內(nèi)人士如是向《紅周刊》記者說。然而，隨著綠城混改進(jìn)程的不斷加速，中國交通建設(shè)集團(tuán)股份有限公司(下文簡稱“中交集團(tuán)”)逐漸成為綠城中國大股東，在多番減持后，宋衛(wèi)平持股比例不斷下降。中交系高管“降臨”綠城后，也在集團(tuán)內(nèi)部掀起了一陣“去綠城化”以及“去宋衛(wèi)平化”之風(fēng)。
關(guān)于去宋衛(wèi)平化這一點(diǎn)，中交集團(tuán)從未掩飾過。早在2015年，中交集團(tuán)董秘劉文生就曾向媒體表示，“有了足夠的投票權(quán)，我們要改造董事會，強(qiáng)勢進(jìn)入管理層，保證我們行使決策權(quán)”。自2018年年中從中交“空降”綠城以來，“去綠城化”似乎也成為張亞東帶給綠城的揮之不去的標(biāo)簽。據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，2019年1月，綠城又進(jìn)行了一次組織架構(gòu)調(diào)整，外界認(rèn)為這是“大股東中交進(jìn)一步去‘綠城化’”，再一次地集權(quán)。張亞東也坦言，執(zhí)掌綠城的大半年間，“改變過去”是最難的事情。財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，宋衛(wèi)平正式退出綠城中國管理團(tuán)隊后，綠城內(nèi)部的“去綠城化”與“去宋衛(wèi)平化”之風(fēng)或?qū)⒃儆铀倨凇?/p>
然而，成熟的管理模式與發(fā)展戰(zhàn)略還未摸索到出路，“去宋衛(wèi)平化”之征便首先體現(xiàn)在了綠城項目的“去精品化”上。發(fā)跡于浙江省的綠城，雖然博得了當(dāng)?shù)刭彿空叩姆夹模谌腭v其他城市時卻屢屢碰壁，購房維權(quán)案例層出不窮。記者調(diào)查了解到，近年來綠城項目的業(yè)主維權(quán)情況不斷發(fā)酵，維權(quán)事由更是囊括了虛假宣傳、工程質(zhì)量、違規(guī)交房等多種情況。
以綠城進(jìn)駐西安的情況為例，西安綠城全運(yùn)村作為綠城落子西安的首個純綠城開發(fā)項目，由于被曝存在虛假宣傳已經(jīng)被當(dāng)?shù)毓ど谭志至刚{(diào)查。記者了解到，西安綠城全運(yùn)村的指導(dǎo)價格約為13098元/㎡。而在周邊樓盤中，西港碧水灣、頤鑫濕地壹號、華遠(yuǎn)辰悅、陸港濱海灣、楓林九溪五個項目的均價約為10449.2元/㎡。按西安綠城全運(yùn)村125㎡的最小戶型測算，每套房的價格比周邊樓盤平均價高出近33萬元。據(jù)悉，2018年10月份，綠城宣傳該項目時承諾將為樓盤規(guī)劃水街，不少購房者都因此高價購買了綠城全運(yùn)村項目的住宅。然而在后期，承諾過的水街卻被修改為沙盤。目前，西安市工商港務(wù)分局在核實(shí)后已于2018年12月26日對該公司涉嫌虛假宣傳行為依法立案調(diào)查。
西安綠城浪琴灣項目的一名業(yè)主則向《紅周刊》記者表示，其購買西安綠城浪琴灣小區(qū)的房屋已經(jīng)十余年了，但至今沒拿到產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證，這直接導(dǎo)致有出賣二手房意向的業(yè)主由于未辦理過戶登記而無法實(shí)現(xiàn)房屋轉(zhuǎn)賣。對于上述情況，綠城方面負(fù)責(zé)人表示，如今該項目小區(qū)已經(jīng)啟動房產(chǎn)證交付流程，但須按樓號進(jìn)行登記。交房時無法交付房產(chǎn)證是因?yàn)樵擁椖康尿?yàn)收及證件審批流程還未結(jié)束，可以交房，不過無法交付房產(chǎn)證。當(dāng)問及為何該審批流程經(jīng)歷了十余年的漫長期時，上述負(fù)責(zé)人表示，“其中涉及企業(yè)與政府雙方的原因，具體細(xì)節(jié)不便透露”。
《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松向《紅周刊》記者表示，即使雙方有特殊約定，商品房房產(chǎn)證的交付時間也不能超過自交房之日起兩年，因此開發(fā)商交房十年還未交付房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。此外，李松律師還提到，開發(fā)商向業(yè)主交房時還需交付行政主管部門審批的竣工驗(yàn)收備案表及分戶驗(yàn)收備案表。未通過驗(yàn)收的商品房不符合法律規(guī)定的交房條件，開發(fā)商亦構(gòu)成違約。
此外，綠城進(jìn)駐山東濟(jì)南的高新綠城玉蘭花園、百合花園等項目也因未驗(yàn)房即交房、墻體開裂、外墻滲水等問題遭遇業(yè)主集體維權(quán)。雖然有些工程質(zhì)量維權(quán)事件的發(fā)生，是多數(shù)購房者在爭取自己的“一畝三分地”時的常態(tài)，但這種現(xiàn)象發(fā)生在一貫以產(chǎn)品力著稱的綠城身上時，難免有些違和。在業(yè)內(nèi)人士看來，這其實(shí)在某種程度上代表了綠城品牌的滑坡，為“去綠城化”的現(xiàn)狀拉響了警報。
多項目爆雷 代建4.0遇阻
“代建4.0”是綠城近年來主要的發(fā)展口號。綠城的代建業(yè)務(wù)啟動自2010年9月，彼時的綠城剛度過差點(diǎn)被清算的“危局”，面對巨大的資金鏈壓力，綠城毅然決然地走上了輕資產(chǎn)運(yùn)營的道路。
綠城中國官網(wǎng)信息顯示，其代建的業(yè)務(wù)模式分為三種，即項目代建、資本代建、政府代建。其中，項目代建是由已拿地或計劃拿地的委托方承擔(dān)全部或部分資金，綠城管理負(fù)責(zé)項目開發(fā)管理，并收取一定比例的服務(wù)費(fèi);資本代建則是委托方多為外部資本，不一定存在實(shí)際經(jīng)濟(jì)主體，且可能并未獲得地塊的土地使用權(quán)，綠城管理為此類具有房地產(chǎn)投資需求的金融機(jī)構(gòu)，提供從項目研判、土地獲取至房產(chǎn)開發(fā)的服務(wù);政府代建是與政府安置房對接，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建設(shè)管理，由綠城承擔(dān)項目開發(fā)任務(wù)。
雖然三種代建項目都被冠以“綠城”的名字，“綠城標(biāo)準(zhǔn)”也成為各個代建項目的背書王牌，為綠城吸引了不少合作商，但綠城與這些項目之間并無股權(quán)關(guān)系，只是代建和輸出管理。綠城發(fā)展代建業(yè)務(wù)本是為了發(fā)揮合作各方的比較優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。但從部分代建項目的推進(jìn)情況來看，這一戰(zhàn)略決策似乎正在慢慢消耗“綠城標(biāo)準(zhǔn)”的“王牌”效應(yīng)。據(jù)綠城代建項目當(dāng)?shù)鼐用穹从常?ldquo;綠城大多數(shù)代建項目的名稱都是兩個開發(fā)商的名稱組合，從名稱到工程，都像極了‘山寨版綠城’”。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花園小區(qū)、云南昆明綠城春江明月小區(qū)、山東青島即墨中航綠城理想城、安徽省六安城南綠城花園小區(qū)等代建項目均因工程質(zhì)量等問題存在不同程度的業(yè)主維權(quán)。其中，問題最嚴(yán)重的是綠城與濟(jì)南中康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下文簡稱“中康地產(chǎn)”)合作的山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花園小區(qū)。
“中康綠城百合花園”官方微信公眾號曾在一個月內(nèi)連發(fā)三封“致百合花園業(yè)主的一封信”，承認(rèn)項目存在工程質(zhì)量問題的事實(shí)。在上述信函中，中康地產(chǎn)承諾將對該項目于2017年11月份因質(zhì)量問題停工的9#、14#、15#、16#號樓地上部分拆除重建，并承諾交房時間仍按原合同約定(2020年10月31日)執(zhí)行。盡管如此，該項目還是迎來了一波“退房潮”。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于代建項目中代建方與委托方的協(xié)調(diào)成本較大、工程監(jiān)理不到位，往往容易導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題頻出但難以追責(zé)的困境。此外，也存在部分按約代建后卻仍是原開發(fā)商負(fù)責(zé)項目建設(shè)的情況，工程建設(shè)與物業(yè)管理自然難以滿足購房者的期望，也就出現(xiàn)了諸如“山寨版綠城”之類的評價。
對于追求產(chǎn)品主義的綠城中國來說，為何其眾多代建項目失去了自己所堅持的東西?張亞東多次強(qiáng)調(diào)綠城不存在“去宋衛(wèi)平化”的問題，可張亞東需要回答：綠城到底失去了什么?又在堅持什么?
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去宋衛(wèi)平化
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值得注意的是，2019年，綠城中國給自己定下的銷售目標(biāo)是1800億元，但從上半年的銷售情況來看，綠城中國的完成情況并不理想，甚至已經(jīng)跌出主流房企合同銷售金額TOP20之列。而在其高呼代建4.0之際，諸多代建項目的開發(fā)也不同程度遇阻。
7月5日，綠城中國公布了截至2019年6月30日止六個月的未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)，集團(tuán)六月份單月合同銷售金額約為人民幣115億元，同比減少9.4%;1月份至6月份，綠城集團(tuán)累計取得總合同銷售面積約403萬平方米，總合同銷售金額約人民幣743億元，同比減少1.5%。結(jié)合全年目標(biāo)來看，綠城中國年中的銷售目標(biāo)完成率僅為41.2%。
實(shí)際上，綠城中國在公布2018年年度報告時就迎來了一次“業(yè)績預(yù)警”，凈利潤大幅下滑54.18%至10.03億元，扣除非經(jīng)常性損益后錄得虧損1.85億元。這也是綠城中國連續(xù)兩年扣非后歸母凈利潤處于虧損狀態(tài)。此外，綠城中國的毛利率排名也不太理想。據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2018年80家規(guī)模房企的平均毛利率為31.89%，中位數(shù)為31.68%，綠城中國僅以22.81%的毛利率位列第69名。
業(yè)績連月下滑
兩千億可售貨源卻稱“沒貨賣”
回顧綠城中國控股有限公司(以下簡稱“綠城中國”)上半年的業(yè)績表現(xiàn)不難發(fā)現(xiàn)，其年中銷售目標(biāo)的完成情況不佳，主要是受第一季度的業(yè)績表現(xiàn)所累。1月份至3月份，綠城集團(tuán)僅實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額255億元，同比下滑8.6%，前兩個月的單月總合同銷售額甚至不足70億元。而4、5月份的總合同銷售額也分別下降4.5%和2.3%至128億元和170億元。對于這樣的業(yè)績表現(xiàn)，綠城中國董事會主席張亞東歸因于“沒貨可賣”。其在三月份的一次內(nèi)部會議上坦言，2019年一季度的綠城是最痛苦的，因?yàn)闆]有貨賣，“沒有貨就沒有營銷，沒有回款，也就沒有投資”。
然而，從綠城中國2018年業(yè)績報告中披露的2019年可售貨值預(yù)估情況來看，張亞東提到的上述理由似乎站不住腳。《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年，綠城集團(tuán)預(yù)計整體可售貨源約為1495萬平方米，整體可售金額約為人民幣2909億元。其中，2019年綠城集團(tuán)將有117個投資項目在售，預(yù)計可售貨源約812萬平方米，可售金額約人民幣2029億元。在上述投資項目中，僅2018年的存量房源可售金額即達(dá)到人民幣469億元左右，預(yù)計新增可售房源金額高達(dá)1560億元左右。一、二線城市可售貨源約546萬平方米，可售金額約人民幣1476億元，占2019年可售金額的73%。
值得注意的是，在綠城中國“代建4.0”的標(biāo)準(zhǔn)體系之下，截至2018年12月31日，綠城管理集團(tuán)代建管理項目合計達(dá)282個，較2017年模擬重組整合后的190個代建項目規(guī)模增長了48.4%。其中，僅2018年新增項目即達(dá)142個。2019年綠城集團(tuán)代建項目預(yù)計可售貨源約683萬平方米，可售金額約人民幣880億元。但截至2019年6月30日，綠城中國代建項目取得合同銷售面積約為119萬平方米，合同銷售金額僅為249億元左右，較2018年的280億元下滑了11.1%。
此外，雖然綠城中國2019年以來的拿地頻率在行業(yè)內(nèi)并不算高，但溢價率卻不低，其于上半年落子安徽合肥(華鴻嘉信聯(lián)合體)、浙江紹興、杭州蕭山的拿地溢價率分別高達(dá)107%、64%、50%。2018年，綠城中國以22.81%毛利率位列規(guī)模房企第69名，對于拿地成本一如既往處于高位的綠城而言，提高盈利能力是首要的事。
項目質(zhì)量滑坡 “去綠城化”陷困局
有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》記者表示，綠城業(yè)績的下滑，多少與其近年來項目質(zhì)量與品牌口碑的滑坡相關(guān)。在上述業(yè)內(nèi)人士看來，只有綠城早期在江南一帶的項目才稱得上所謂的“綠城品牌”與“綠城標(biāo)準(zhǔn)”，而其在北方的項目，則多有些“橘生淮北”的意味。這種變化或與綠城集團(tuán)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平漸退綠城管理陣容有關(guān)。
“精品路線”是宋衛(wèi)平一直以來的堅持，盡管在2008年出現(xiàn)資金鏈問題、陷入清算危局之際，宋衛(wèi)平也在堅守著“綠城模式”，不惜高成本打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，也不通過降價等促銷手段沖擊銷售量。從裝修材料，到施工建設(shè)，再到物業(yè)管理，任何一個環(huán)節(jié)都不曾松懈。也正是這種堅持，打造了極具口碑的“綠城IP”，幫助綠城在行業(yè)上升階段從一個浙江地方房企一路成長為全國房企十強(qiáng)。
“宋衛(wèi)平對綠城項目質(zhì)量的追求是一種近乎‘較真’的態(tài)度，是一種追求極致完美的情懷。”上述業(yè)內(nèi)人士如是向《紅周刊》記者說。然而，隨著綠城混改進(jìn)程的不斷加速，中國交通建設(shè)集團(tuán)股份有限公司(下文簡稱“中交集團(tuán)”)逐漸成為綠城中國大股東，在多番減持后，宋衛(wèi)平持股比例不斷下降。中交系高管“降臨”綠城后，也在集團(tuán)內(nèi)部掀起了一陣“去綠城化”以及“去宋衛(wèi)平化”之風(fēng)。
關(guān)于去宋衛(wèi)平化這一點(diǎn)，中交集團(tuán)從未掩飾過。早在2015年，中交集團(tuán)董秘劉文生就曾向媒體表示，“有了足夠的投票權(quán)，我們要改造董事會，強(qiáng)勢進(jìn)入管理層，保證我們行使決策權(quán)”。自2018年年中從中交“空降”綠城以來，“去綠城化”似乎也成為張亞東帶給綠城的揮之不去的標(biāo)簽。據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，2019年1月，綠城又進(jìn)行了一次組織架構(gòu)調(diào)整，外界認(rèn)為這是“大股東中交進(jìn)一步去‘綠城化’”，再一次地集權(quán)。張亞東也坦言，執(zhí)掌綠城的大半年間，“改變過去”是最難的事情。財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，宋衛(wèi)平正式退出綠城中國管理團(tuán)隊后，綠城內(nèi)部的“去綠城化”與“去宋衛(wèi)平化”之風(fēng)或?qū)⒃儆铀倨凇?/p>
然而，成熟的管理模式與發(fā)展戰(zhàn)略還未摸索到出路，“去宋衛(wèi)平化”之征便首先體現(xiàn)在了綠城項目的“去精品化”上。發(fā)跡于浙江省的綠城，雖然博得了當(dāng)?shù)刭彿空叩姆夹模谌腭v其他城市時卻屢屢碰壁，購房維權(quán)案例層出不窮。記者調(diào)查了解到，近年來綠城項目的業(yè)主維權(quán)情況不斷發(fā)酵，維權(quán)事由更是囊括了虛假宣傳、工程質(zhì)量、違規(guī)交房等多種情況。
以綠城進(jìn)駐西安的情況為例，西安綠城全運(yùn)村作為綠城落子西安的首個純綠城開發(fā)項目，由于被曝存在虛假宣傳已經(jīng)被當(dāng)?shù)毓ど谭志至刚{(diào)查。記者了解到，西安綠城全運(yùn)村的指導(dǎo)價格約為13098元/㎡。而在周邊樓盤中，西港碧水灣、頤鑫濕地壹號、華遠(yuǎn)辰悅、陸港濱海灣、楓林九溪五個項目的均價約為10449.2元/㎡。按西安綠城全運(yùn)村125㎡的最小戶型測算，每套房的價格比周邊樓盤平均價高出近33萬元。據(jù)悉，2018年10月份，綠城宣傳該項目時承諾將為樓盤規(guī)劃水街，不少購房者都因此高價購買了綠城全運(yùn)村項目的住宅。然而在后期，承諾過的水街卻被修改為沙盤。目前，西安市工商港務(wù)分局在核實(shí)后已于2018年12月26日對該公司涉嫌虛假宣傳行為依法立案調(diào)查。
西安綠城浪琴灣項目的一名業(yè)主則向《紅周刊》記者表示，其購買西安綠城浪琴灣小區(qū)的房屋已經(jīng)十余年了，但至今沒拿到產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證，這直接導(dǎo)致有出賣二手房意向的業(yè)主由于未辦理過戶登記而無法實(shí)現(xiàn)房屋轉(zhuǎn)賣。對于上述情況，綠城方面負(fù)責(zé)人表示，如今該項目小區(qū)已經(jīng)啟動房產(chǎn)證交付流程，但須按樓號進(jìn)行登記。交房時無法交付房產(chǎn)證是因?yàn)樵擁椖康尿?yàn)收及證件審批流程還未結(jié)束，可以交房，不過無法交付房產(chǎn)證。當(dāng)問及為何該審批流程經(jīng)歷了十余年的漫長期時，上述負(fù)責(zé)人表示，“其中涉及企業(yè)與政府雙方的原因，具體細(xì)節(jié)不便透露”。
《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松向《紅周刊》記者表示，即使雙方有特殊約定，商品房房產(chǎn)證的交付時間也不能超過自交房之日起兩年，因此開發(fā)商交房十年還未交付房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。此外，李松律師還提到，開發(fā)商向業(yè)主交房時還需交付行政主管部門審批的竣工驗(yàn)收備案表及分戶驗(yàn)收備案表。未通過驗(yàn)收的商品房不符合法律規(guī)定的交房條件，開發(fā)商亦構(gòu)成違約。
此外，綠城進(jìn)駐山東濟(jì)南的高新綠城玉蘭花園、百合花園等項目也因未驗(yàn)房即交房、墻體開裂、外墻滲水等問題遭遇業(yè)主集體維權(quán)。雖然有些工程質(zhì)量維權(quán)事件的發(fā)生，是多數(shù)購房者在爭取自己的“一畝三分地”時的常態(tài)，但這種現(xiàn)象發(fā)生在一貫以產(chǎn)品力著稱的綠城身上時，難免有些違和。在業(yè)內(nèi)人士看來，這其實(shí)在某種程度上代表了綠城品牌的滑坡，為“去綠城化”的現(xiàn)狀拉響了警報。
多項目爆雷 代建4.0遇阻
“代建4.0”是綠城近年來主要的發(fā)展口號。綠城的代建業(yè)務(wù)啟動自2010年9月，彼時的綠城剛度過差點(diǎn)被清算的“危局”，面對巨大的資金鏈壓力，綠城毅然決然地走上了輕資產(chǎn)運(yùn)營的道路。
綠城中國官網(wǎng)信息顯示，其代建的業(yè)務(wù)模式分為三種，即項目代建、資本代建、政府代建。其中，項目代建是由已拿地或計劃拿地的委托方承擔(dān)全部或部分資金，綠城管理負(fù)責(zé)項目開發(fā)管理，并收取一定比例的服務(wù)費(fèi);資本代建則是委托方多為外部資本，不一定存在實(shí)際經(jīng)濟(jì)主體，且可能并未獲得地塊的土地使用權(quán)，綠城管理為此類具有房地產(chǎn)投資需求的金融機(jī)構(gòu)，提供從項目研判、土地獲取至房產(chǎn)開發(fā)的服務(wù);政府代建是與政府安置房對接，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建設(shè)管理，由綠城承擔(dān)項目開發(fā)任務(wù)。
雖然三種代建項目都被冠以“綠城”的名字，“綠城標(biāo)準(zhǔn)”也成為各個代建項目的背書王牌，為綠城吸引了不少合作商，但綠城與這些項目之間并無股權(quán)關(guān)系，只是代建和輸出管理。綠城發(fā)展代建業(yè)務(wù)本是為了發(fā)揮合作各方的比較優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。但從部分代建項目的推進(jìn)情況來看，這一戰(zhàn)略決策似乎正在慢慢消耗“綠城標(biāo)準(zhǔn)”的“王牌”效應(yīng)。據(jù)綠城代建項目當(dāng)?shù)鼐用穹从常?ldquo;綠城大多數(shù)代建項目的名稱都是兩個開發(fā)商的名稱組合，從名稱到工程，都像極了‘山寨版綠城’”。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花園小區(qū)、云南昆明綠城春江明月小區(qū)、山東青島即墨中航綠城理想城、安徽省六安城南綠城花園小區(qū)等代建項目均因工程質(zhì)量等問題存在不同程度的業(yè)主維權(quán)。其中，問題最嚴(yán)重的是綠城與濟(jì)南中康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下文簡稱“中康地產(chǎn)”)合作的山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花園小區(qū)。
“中康綠城百合花園”官方微信公眾號曾在一個月內(nèi)連發(fā)三封“致百合花園業(yè)主的一封信”，承認(rèn)項目存在工程質(zhì)量問題的事實(shí)。在上述信函中，中康地產(chǎn)承諾將對該項目于2017年11月份因質(zhì)量問題停工的9#、14#、15#、16#號樓地上部分拆除重建，并承諾交房時間仍按原合同約定(2020年10月31日)執(zhí)行。盡管如此，該項目還是迎來了一波“退房潮”。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于代建項目中代建方與委托方的協(xié)調(diào)成本較大、工程監(jiān)理不到位，往往容易導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題頻出但難以追責(zé)的困境。此外，也存在部分按約代建后卻仍是原開發(fā)商負(fù)責(zé)項目建設(shè)的情況，工程建設(shè)與物業(yè)管理自然難以滿足購房者的期望，也就出現(xiàn)了諸如“山寨版綠城”之類的評價。
對于追求產(chǎn)品主義的綠城中國來說，為何其眾多代建項目失去了自己所堅持的東西?張亞東多次強(qiáng)調(diào)綠城不存在“去宋衛(wèi)平化”的問題，可張亞東需要回答：綠城到底失去了什么?又在堅持什么?
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