近年來，隨著新建住宅供應(yīng)的不斷增加，特別是限競房供應(yīng)井噴，北京住宅庫存不斷積聚。

來自研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月21日，北京普通住宅含別墅(包括限競房不含共有產(chǎn)權(quán))合計(jì)庫存突破7萬套，創(chuàng)最近8年來北京樓市最高紀(jì)錄。其中，限競房是供應(yīng)主力，但是自2018年6月首批項(xiàng)目開盤入市至2019年9月，北京累計(jì)上市限競房項(xiàng)目銷售率僅為43.24%。而且已入市項(xiàng)目中，大部分存在虧損。(注：限競房是指通過“限房價(jià)，競地價(jià)”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房，在土地出讓時(shí)就提前鎖定房屋未來的上市銷售價(jià)格。)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京限競房供應(yīng)分布明顯扎堆，部分供應(yīng)井噴的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。后續(xù)再入市的限競房項(xiàng)目，由于大部分土地溢價(jià)率明顯降低，預(yù)計(jì)虧損面有可能降低，但整體市場的競爭慘烈在所難免。

限競房庫存創(chuàng)新高，銷售率僅4成

券商中國記者日前根據(jù)北京市住建委公開信息統(tǒng)計(jì)，繼8、9月份分別有17個(gè)和12個(gè)新建住宅項(xiàng)目獲發(fā)預(yù)售證后，10月截至21日，又有5個(gè)新建住宅項(xiàng)目獲發(fā)預(yù)售證。今年以來，除了1、2月份分別只有2個(gè)和4個(gè)外，3月至9月，新建住宅項(xiàng)目均保持了2位數(shù)的月均發(fā)證速度。

今年以來，北京新建住宅市場供應(yīng)井噴，特別是限競房成市場主力，不過，從成交情況來看，去化壓力仍然較大。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至10月21日，2019年內(nèi)北京普通住宅含別墅(包括限競房不含共有產(chǎn)權(quán))新增供應(yīng)32924套，超過了2016年(27145套)和2017年(23768)全年的新增供應(yīng)量，但成交量為29195套，雖然已經(jīng)超過了2017年(21463套)和2018年(23604)全年成交量，但與新增供應(yīng)量相比仍有差距，這也是北京連續(xù)第3年住宅成交量小于新增供應(yīng)量。

雖然今年新建住宅市場成交有所上漲，但因?yàn)楣?yīng)量井噴，庫存不斷積聚。截至10月21日，北京普通住宅含別墅(包括限競房不含共有產(chǎn)權(quán))合計(jì)庫存突破7萬套，創(chuàng)最近8年來北京樓市最高紀(jì)錄，相比本輪樓市調(diào)控之前的4萬套增加了3萬套，漲幅達(dá)到75.8%。

“限競房是北京樓市最近2年庫存井噴的最主要原因。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)券商中國記者說，從樓市數(shù)據(jù)看，2018年以來，截至10月21日，北京合計(jì)供應(yīng)的新建住宅有7.8萬套，其中4.76萬套是限競房，占到整體市場供應(yīng)的61%。而從成交情況來看，限競房到目前為止只簽約了2.11萬套，也就是庫存積壓高達(dá)2.64萬套，刷新了歷史記錄。

由于供應(yīng)房源數(shù)量較多，自2018年6月10日首批限競房項(xiàng)目開盤入市至今，一年半的時(shí)間里，項(xiàng)目整體去化情況并不理想，雖有個(gè)別熱銷案例出現(xiàn)，但滯銷是普遍現(xiàn)象。

據(jù)合碩機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018年6月至2019年9月，北京累計(jì)上市限競房項(xiàng)目62個(gè)，供應(yīng)限競房45698套，累計(jì)60個(gè)項(xiàng)目簽約，簽約總套數(shù)19760套，銷售率僅為43.24%。9月，北京51個(gè)限競房共簽約1336套，環(huán)比8月下滑21%。

除了限競房的井噴供應(yīng)外，張大偉認(rèn)為，北京樓市庫存嚴(yán)重積壓的主要原因還與信貸政策過嚴(yán)有關(guān)。“目前北京新建住宅庫存中，按照現(xiàn)有的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，大部分限競房已是非普通住宅，平均單套簽約金額530萬，基本都得按照首套房40%、二套房80%計(jì)算首付，這使得全北京市場整體陷入去化難的局面。”他說。

已入市限競房8成虧損，部分地區(qū)醞釀價(jià)格戰(zhàn)?

北京樓市較大的庫存壓力，對(duì)開發(fā)商的資金鏈提出了更高的挑戰(zhàn)。

據(jù)張大偉統(tǒng)計(jì)，2017年以來，北京限競房用地合計(jì)成交103宗，其中，樓面價(jià)與商品房限價(jià)之差最低的只有6300元/平方米，最高的在3萬元/平方米以上，只有38宗地的價(jià)差在2萬元/平方米以上，這些大部分都是2018年四季度后成交的，而其他大部分2017年高溢價(jià)拿地的項(xiàng)目已經(jīng)虧損。

“已經(jīng)入市的66宗地(有項(xiàng)目多地塊)中，有46塊地價(jià)差在2萬以內(nèi)，只有8個(gè)已經(jīng)售罄的項(xiàng)目基本能賺錢，另外在售的還有4個(gè)也基本保本了，整體看，北京限競房市場入市的項(xiàng)目中有80%是虧損的。”張大偉對(duì)券商中國記者說，即使未來快速賣完，按照銷售周期看，也只能減少虧損。

為了加速去化，開發(fā)商在產(chǎn)品和價(jià)格上也做出了調(diào)整。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴券商中國記者，從目前限競房本身來說，開發(fā)商在成本上的投入在增加，除了銷售周期拉長造成的財(cái)務(wù)成本之外，一些精裝的成本，包括一些綠色、智能化的成本都在上升，同時(shí)在價(jià)格上還必須要做出減法，才可能實(shí)現(xiàn)一個(gè)相對(duì)比較好的去化。所以從這些層面來看，可能開發(fā)商都會(huì)基于自己對(duì)于成本和利潤之間的需求，在價(jià)格上去做出相應(yīng)的調(diào)整。

北京限競房供應(yīng)不僅量大，而且分布明顯扎堆，主要集中在大興、亦莊、青龍湖等區(qū)域。而那些位置遠(yuǎn)交通不便、產(chǎn)品同質(zhì)化、配套不完備的項(xiàng)目去化壓力嚴(yán)峻，部分供應(yīng)井噴的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。

券商中國記者了解到，“十一”期間，多房企在京樓盤推出多套特價(jià)房，有的特價(jià)房甚至降價(jià)超百萬元，北京某代理機(jī)構(gòu)還跟多家開發(fā)商合作在國慶10天推100套特價(jià)房。

“限競房市場中，除了少數(shù)項(xiàng)目外，部分項(xiàng)目價(jià)格已經(jīng)比銷售限價(jià)下調(diào)了10-15%，個(gè)別區(qū)域甚至下調(diào)超過20%。”張大偉對(duì)券商中國記者說，這些區(qū)域后續(xù)供應(yīng)還在增加，或醞釀價(jià)格戰(zhàn)。

不過，在郭毅看來，所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”并沒有表現(xiàn)的那么明顯，但是房企調(diào)整自己的價(jià)格預(yù)期確實(shí)存在，可能有些開發(fā)商根據(jù)自身對(duì)市場的判斷，開盤價(jià)就低于拿地時(shí)的銷售限價(jià)，但這不能叫降價(jià)，土儲(chǔ)部門只限定了商品房售價(jià)的上限并沒有限定下限，房企是可以根據(jù)自己的成本收益率以及對(duì)于市場價(jià)格的判斷去做出合理判斷的。

她認(rèn)為，由于新房的供應(yīng)規(guī)模比較大，庫存壓力客觀存在。但從今年北京新建住宅市場的成交情況看，已經(jīng)創(chuàng)2016年調(diào)控以來的三年新高，說明開發(fā)商在產(chǎn)品和價(jià)格上做出的營銷手法確實(shí)對(duì)市場需求的提振起到了明顯的收效。

在整體庫存積壓的影響下，房企拿地日趨謹(jǐn)慎，近期北京有多宗地塊底價(jià)成交，相對(duì)較熱地塊的溢價(jià)率也并未超出市場預(yù)期。

張大偉認(rèn)為，后續(xù)再入市的限競房項(xiàng)目，由于大部分土地溢價(jià)率明顯降低，預(yù)計(jì)虧損面有可能降低，但限競房市場的競爭慘烈在所難免。

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