時代周報記者 謝中秀 發(fā)自北京

種種跡象表明，地市秋意漸濃。

時代周報記者梳理2015年第一季度至2019年第三季度近四年來全國住宅地價走勢情況發(fā)現(xiàn)，全國主要城市住宅地價均價已經(jīng)從5305元/平米漲到了7385元/平方米，漲幅達39%。

在此期間，隨著2016年底新一輪調(diào)控開始發(fā)力，地價漲勢被遏制。若排除2018年第二季度和2019年第三季度，全國住宅地價環(huán)比漲幅連續(xù)8個月收窄。

自然資源部直屬中國國土勘測規(guī)劃院近日發(fā)布的《2019年第三季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》(以下簡稱《2019年三季度報告》)也顯示，截至2019年第三季度，住宅地價同比增速已經(jīng)連續(xù)6個季度放緩。

根據(jù)《2019年三季度報告》，在短暫的二季度沖高之后，三季度全國主要城市住宅地價環(huán)比增幅重回收窄通道。2019年第三季度，全國主要監(jiān)測城市住宅地價環(huán)比增長1.24%，較上一季度下降0.46個百分點。

“調(diào)控政策和資金趨緊是最主要的原因。”同策研究院總監(jiān)張宏偉對時代周報記者表示，“今年六七月份以來，房企融資環(huán)境不斷收緊，另外市場銷售回款速度放慢，兩個因素都直接導致了企業(yè)的資金面緊張，所以房企拿地趨于謹慎，地價增幅放緩。”

在政策持續(xù)加碼的效力下，地價漲幅放緩或已成定局。“受擴大土地供應、改革出讓方式和加強監(jiān)管整頓多維度舉措影響，土地溢價率也持續(xù)走低。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹在接受記者采訪時表示。

地市涼意來襲

這一輪地市涼意覆蓋了全國大部分區(qū)域。

根據(jù)《2019年三季度報告》，第三季度，無論是從全國維度，還是分重點區(qū)域和一二三線級別城市來看，住宅地價環(huán)比增速都有所回落。

在全國范圍內(nèi)，2019年第三季度，全國共有94個城市住宅地價環(huán)比上漲，較一季度減少8個，另有7個城市住宅地價環(huán)比下降，較上一季度增加6個。此外，長三角、珠三角、環(huán)渤海三大區(qū)域三季度住宅地價漲幅均有所回落;一線、二線、三線城市住宅地價環(huán)比增速較上季度分別下跌0.25個百分點、0.71個百分點和0.25個百分點。

二季度短暫沖高是三季度回落幅度凸顯的原因之一。“今年年初，受政策調(diào)整預期，以及房企資金面寬松等因素影響，地市呈現(xiàn)了一波‘小陽春’。”張宏偉表示。

如果拉長時間軸，近四年全國主要城市地價走勢中，有個明顯轉折點，即2017年第二季度—2015年第一季度至2017年第二季度，我國地價環(huán)比增幅持續(xù)走高，但在2017年第二季度之后，則向下收窄。

“這輪調(diào)控從2016年9月30日就已開始，但由于政策具有慣性和滯后性，所以數(shù)據(jù)顯示2017年前兩個季度我國地價仍保持一定增長態(tài)勢。” 上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。

“整體來看，受前期市場運行慣性、房地產(chǎn)市場分化以及政策效應滯后性等多重因素影響，一線城市住宅地價仍處高位盤整，三線城市則有明顯上升跡象。”中國國土勘測規(guī)劃院也在《2017年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》中解釋。

“2017年房地產(chǎn)調(diào)控和供給側改革明確要求各地合理安排住宅用地供應，并編制完成住宅用地供應中期和三年滾動計劃，熱點城市都著力提高了住宅用地的供給力度。同時各城還積極探索新的土地出讓模式，如對土地出讓設置最高限價、限地價競房價/競自持面積/競投養(yǎng)老設施面積等。” 夏丹指出。

一線城市冷熱不一

城市間的微觀差異也在顯現(xiàn)。

四個一線城市中，北京和深圳仍有熱度。10月15日，北京推出亦莊舊宮、大興孫村和通州馬駒橋三宗地塊，其中位于五環(huán)內(nèi)的舊宮地塊最終以49次舉牌、總價44.3億元、溢價率34.2%被電建+京能聯(lián)合體拿下。

深圳今年6月一次性出讓5宗宅地、吸引30余家房企爭奪后，10月23日，再掛5宗宅地，起始總價126.78億元，擬于11月22日出讓，吸引市場關注。

但上海和廣州地市頗有“涼意”。10月，上海掛出5宗地塊，2宗宅地、3宗商地，其中寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)宅地曾于2018年掛牌出讓，但當時根據(jù)出讓人申請，中途終止了出讓。時代周報記者注意到，2019年9月該地塊再次掛牌，已下調(diào)起拍樓板價近5000元每平米。10月14日，該地塊以底價成交。

在廣州，據(jù)克而瑞廣州區(qū)域統(tǒng)計，10月已有6宗宅地臨時撤牌。其中，10月24日，天河廣氮宅地終止網(wǎng)上掛牌。同日掛出的白云江高鎮(zhèn)宅地、從化太平鎮(zhèn)宅地均因故終止出讓。

“受市場大環(huán)境影響，廣州今年下半年地市轉冷，政府為規(guī)避流拍給市場帶來的負面影響，故本月宅地頻頻撤牌。”克而瑞廣州區(qū)域判斷。

更為直觀的價格方面，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度北京和廣州溢價率分別下降27.36%和33.57%。另據(jù)中國國土勘測規(guī)劃院數(shù)據(jù)，上海地價同比環(huán)比下降明顯—在2018年第四季度和2019年第一季度，上海市住宅地價環(huán)比為負增長，分別為-0.25%和-0.17%;從同比來看，2019年第三季度上海市住宅地價也呈現(xiàn)了負增長(-0.19%)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時代周報記者解釋，整體來說，上海和深圳的樓市比較堅挺，房價也處高位，連帶地市表現(xiàn)較好。對北京來說，北京市場也非常優(yōu)異，但是由于北京土地全面限價，并且供應多，所以價格較為穩(wěn)定。但廣州則是近期市場表現(xiàn)較弱，土地溢價率開始明顯下調(diào)。

除了四個一線城市，熱點二線城市之間的地價走勢也出現(xiàn)分化。。

2018年，杭州以2489億元土地出讓收入奪得全國第一，但在地價方面，卻有些褪色。中國國土勘測規(guī)劃院數(shù)據(jù)顯示，今年三季度杭州住宅地價環(huán)比呈現(xiàn)負增長。

而與杭州“一衣帶水”的寧波表現(xiàn)亮眼。2019年第二季度和2019年第三季度，寧波已經(jīng)連續(xù)兩個月保持環(huán)比增幅3%的高速增長。

盧文曦對時代周報記者表示：“在今年穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期要求下，杭州針對較熱的土地市場火速出臺了針對性政策，6月底開始在土地出讓環(huán)節(jié)實行‘雙限’。受此影響，杭州地價降溫明顯。當一個城市限制較多，資金自然而然會轉去其他城市，寧波就是受益于杭州調(diào)控從嚴，承接了熱點城市外溢資金投向，從而使當?shù)氐厥袩岫壬仙?rdquo; 。

關鍵詞： 住宅地價漲幅放緩