海南省在開啟自由貿易港建設前后，為防止房地產市場投機炒作和擺脫經濟發展對房地產業過度依賴，實施了全域限購等一系列房地產調控政策，房地產市場實現平穩運行，“一業獨大”的經濟結構有效改善。在自貿港建設過程中，海南繼續保持房地產市場平穩健康發展的同時仍需探索創新，逐步建立完善與自貿港發展相適應的住房體系。

非健康理性房地產市場制約高質量發展

海南經濟發展經歷過三次“大起大落”教訓，其中兩次與房地產業有關，分別是20世紀90年代房地產泡沫、國際旅游島建設初期房價暴漲。近幾年來，受政策利好、發展預期和生態優勢等影響，海南房地產業仍然持續走高，經濟對房地產業的依賴也在加深。

據統計，房地產開發投資一度占據海南固定資產投資總額的半壁江山，到2015年達到約50.8%的峰值，房地產業稅收占海南地方一般公共預算收入的四成以上。房地產長期“一業獨大”，對海南經濟平穩健康發展帶來諸多影響。

經濟運行風險較高。海南省發展和改革委員會主任符宣朝表示，長期以來，房地產及相關產業占經濟總量比重、房地產業投資占總投資比重、房地產業稅收貢獻明顯偏大，如果遭遇房地產業市場快速變化，穩增長將面臨較大風險。

利用利好政策投機炒作慣性強。據統計，2010年1月，建設海南國際旅游島作為國家戰略公布僅5天，全省商品房交易金額達171.12億元，超過2008年全年總額。房地產業的波動，助長了投機心態，對經濟發展造成負面影響。海南省自然資源和規劃廳副廳長吳開成說，海南數次政策利好都引發大肆投機炒作房地產，導致產業結構越來越畸形。

對實體經濟形成擠占效應。符宣朝認為，大量資金、土地、海域、規劃指標等寶貴資源向房地產業集聚，資源虹吸效應明顯，對其他產業特別是實體經濟形成擠壓。房地產業粗放發展與島嶼土地、岸線資源寶貴稀缺矛盾凸顯。近些年海南出現的生態環保問題，不少與房地產項目有關。

短期賺快錢但長期背包袱。房地產業短期內投資、稅收、土地出讓等收益可觀，但低品質的房地產項目質量差，特別是低端重復建設的純住宅類房地產項目，造成房屋閑置、資源浪費等問題，實際上加重了政府中長期負擔。

此外，房地產企業和投機資金共同抬高房價，推高了企業生產經營、市民生活成本，制約招商引才，也影響海南本地居民的獲得感。

打出“組合拳”持續調控房地產市場

在2018年黨中央國務院宣布在海南全島建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港前后，各界十分關注海南房地產是否會“重蹈覆轍”。海南房地產市場在重大政策利好下能否平穩運行，一定程度上影響著各界對自貿港建設的信心和預期。

海南省住建廳廳長霍巨燃介紹，為防止房地產市場劇烈波動，海南打出了“兩個暫停”、全域限購、加強引導管控、完善住房體系等一系列“組合拳”，促進經濟結構調整和房地產業轉型發展。

一是持續加大調控力度，確保房地產市場平穩運行?；艟奕冀榻B，海南近幾年綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，先后出臺了十余項涉及房地產的調控政策。為應對部分市縣房地產投資過熱、商品住房庫存較高問題，2016年實施“兩個暫停”，即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。通過區別化的精準調控政策，全省商品住房庫存加快消化、逐步恢復到合理區間。

特別是在2018年4月海南建設自貿港消息發布后，海南實施“全域限購”等“史上最嚴”調控措施，2020年3月繼續加碼調控，本省戶籍和常住居民家庭禁止購買2套(不含)以上安居型商品住房和市場化商品住房。這一系列持續加碼的調控措施，確保海南房地產市場沒有因為重大政策利好出現劇烈波動風險。

二是優化考核機制，減少市縣開發房地產“沖動”。海南加快實施新一輪分稅制財政體制方案，把與房地產關聯度最大的土地增值稅、契稅兩個稅種收入大部分集中于省級，把其他產業產生稅收的大部分留給市縣，倒逼市縣產業轉型升級。從2018年起，取消12個市縣GDP、工業產值、固定資產投資考核，督促市縣加大經濟結構調整，降低對房地產的依賴。“這是一個非常關鍵和強有力的政策引導，減少了市縣開發房地產的沖動。”霍巨燃說。

三是加強規劃管控，從無序開發走向有序開發。樹立全省“一盤棋”思想，加強商品住宅建設總量管控和年度計劃管控，“房地產從無序開發走向有序開發。”霍巨燃說。同時實行最嚴格的生態保護政策，生態核心區、海岸帶可開發的一線土地嚴禁用于開發商品住宅，在生態紅線區周邊、工業開發區、工廠、機場、公路、鐵路、污水和垃圾處理場等周邊可能影響居住環境質量的區域，嚴格控制商品住宅開發。

四是從嚴土地管理，合理控制房地產開發規模和節奏。吳開成表示，海南先后頒布了“兩個暫停”、實行商品住宅用地計劃管理、大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地等政策，積極推動閑置土地、低效利用土地等存量國有建設用地的有序開發和盤活利用。

五是完善住房體系，推動構建租購并舉的住房制度。2020年4月，海南試點開展安居型商品住房建設，加快實施基層教師和醫務人員住房保障專項計劃，大力實施人才住房保障，逐步探索建立與自貿港發展相適應的住房體系。

走出調控“陣痛期”擺脫地產“依賴癥”

嚴格的房地產調控也帶來了經濟發展“陣痛期”，2018年和2019年，海南經濟增速連續兩年落后全國平均水平，固定資產投資也出現了持續兩年的負增長。但海南省委省政府保持定力、久久為功，逐步走出調控“陣痛期”。

房地產市場基本保持平穩?；艟奕冀榻B，2018年全域限購以后，海南商品房價格得到有效控制，基本保持平穩。商品房銷售面積大幅下降，由2017年2292萬平方米的峰值下降至2020年的751萬平方米。購房對象由省外居民為主轉為省內居民和引進人才為主。

投資結構明顯優化。海南省房地產開發投資占固投總額的比重由2015年約50.8%下降至2020年的38.7%。固投連續兩年負增長后在2020年實現轉正，非房地產投資占投資比重為61.3%，比2015年末上升12個百分點。

經濟結構調整成效初顯。國家稅務總局海南省稅務局負責人表示，房地產業稅收占全省稅收比重自2018年以來逐年降低，2018年—2020年分別為42.7%、38.6%、35.5%。同時積極引導發展壯大新經濟、培育新動能，經濟結構調整成效初顯，全省稅收中除房地產業外的第三產業稅收占比自2018年來穩步提升，分別為29.6%、31.0%、34.1%。

海南省委主要負責人表示，雖然全省房地產業投資占比以及房地產業稅收占比均大幅下降，但GDP和稅收仍保持穩定增長，成功走出房地產調控的陣痛期，經濟結構調整方面打了一場“翻身仗”。

霍巨燃表示，“十四五”時期，海南將發展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房等四類住房，構建多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。房地產調控思路仍將繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，壓實市縣主體責任，實施一城一策，保持政策的連續性、穩定性。

記者在采訪中也發現，海南有的城市調控“一刀切”做法也導致了虛構資格、價外加價、變相漲價、捂盤惜售等系列市場亂象，下一步仍需根據自貿港建設的需求和“一城一策”的要求不斷完善細化調控措施，推進房地產市場持續健康發展。

(記者 王暉余 王存福)

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